CONTRATTO DI LOCAZIONE

Contratto Gare- Bollettino- Aggiudicazioni

Il contratto di locazione è un accordo legale tra due parti: il locatore e il conduttore (detto anche locatario o affittuario) nella quale un soggetto (locatore o proprietario ) affitta un immobile ad un altro soggetto (conduttore o affittuario) per uso abitativo o per uso commerciale ovvero non abitativo. In linea generale Il contratto di locazione stabilisce

  1. i tempi di godimento dell’immobile,
  2. il contro valore ovvero il canone di locazione e la sua frequenza (mensile, trimestrale) e le modalità di pagameto
  3. la cauzione ovvero il numero di affitti che sono trattenuti dal locatore a fronte di eventuali danni che il conduttore può regare al bene
  4. gli obblighi e le condizioni da rispettare da parte dei contraenti

CONTRATTO DI LOCAZIONE E LA SUA ``CARTA D'IDENTITA'``

Premesso che nel caso in cui non ci fosse un canone bisognerebbe parlare del “comodato d’uso” un altro istituto giuridico per le quali ti rimandiamo a specifica sessione; qui di seguito sono riportati tutte le informazioni necessarie (ed indispensabili) perchè un contratto di locazione sia completo:

  • Generalità dei contraenti (che possono essere più di 2)
  • Data di inizio e scadenza del contratto tenendo in considerazione i vincoli imposti dalla legge
  • Dati dell’identificazione dell’immobile ovvero i dati catastali
  • Canone locazione annuale e rate (mensili, trimestrali, ecc)
  • Cauzione ovvero il controvalore che il conduttore è tenuto a versare al locatore per copertura di eventuali danni
  • Obblighi delle parti ad esempio i tempi per il recesso
  • Forma fiscale prescelta (esempio cedolare secca, contratto a canone agevolato) dal locatore
  • Tipologia ( abitativo, non abitativo, transitorio, ecc)
  • La ripartizioni delle spese ordinarie essendo le straordinarie in capo alla proprietà
  • L’eventuale autorizzazione al subaffitto
  • L’incremento annuale del canone che non dovrebbe mai superare l’indice ISTAT (semprechè non sia scelto la forma del cedolare secca)
  • Eventuale descrizione dell’arredamento (ad esempio: 1 letto, 6 sedie, 2 divani ecc)

 

 

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FORME DI CONTRATTO E DURATA

Esistono diversi tipi di contratto di locazione; essi vengono identificati soprattutto in base alla loro durata ed alla forma fiscale.

Fatte salve le varianti possibili nel rispetto dei minimi previsti dalla legge, i contratti di locazione possono essere i seguenti:

  • Contratto a canone libero abitativo 

4+4 → 4 anni + altri 4 di rinnovo automatico, a meno che il conduttore non decida di presentare formalmente una disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto motivandola.
NON rientrano in questo tipo di contratto le abitazioni di lusso, le case popolari, gli immobili non destinati ad abitazione (garage, cantine ecc) e quelli adibiti ad usi transitori (come quelli abitativi per gli studenti universitari), la cui durata al massimo può essere di  18 mesi

Altra caratteristica è data dal fatto appunto che il canone è negoziato tra le parti.

  • Contratto a canone  agevolato  (abitativo)    

Minimo 3+2 → 3 anni + 2 di rinnovo tacito, salvo presentazione della disdetta entro 3 mesi prima della scadenza del triennio.

Questo tipo di contratto una volta era destinato soltanto per i comuni ad alta densità abitativa; ma da qualche anno  è aperto a tutte le località ove sono stati sottoscritti accordi le parti sociali ovvero tra i rappresentanti dei proprietari e quella degli inquilini. Oltre alla durata più breve questo tipo di contratto differisce da quello a canone libero proprio per il fatto che

  1. il canone non può essere superiore ad un valore che viene determinato sulla base proprio degli accordi di cui sopra
  2. i termini dell’accordo, ovvero il contratto è sostanzialmente blindato e può essere modificato solo per gli aspetti secondari
  3. Il contratto per essere valido deve essere asseverato da uno delle associazioni territoriali riconosciute
  4. la cauzione non può superare i 3 mesi

Questo contratto ha avuto grosse difficoltà ad affermarsi ma negli ultimi anni ha conosciuto un vero boom in quanto i governi che si sono succeduti lo hanno sostenuto con una forte riduzione delle imposte: risparmio sul IRPEF, e sull’IMU; se poi è accompagnata anche dalla scelta della cedolare secca il risparmio è esteso anche all’imposta di bollo e di registro

Si tratta di un contratto che mette d’accordo proprietari e inquilini, poiché riduce notevolmente le imposte al proprietario con il vantaggio di un canone più contenuto per il conduttore; questo produce un duplice effetto; riduzione dei rischi di morosità e di contenziosi legale ed indirettamente ci guadagna anche lo stato, perché riduce il sommerso.

  • Contratto ad uso commerciale

Minimo 6+6 → 6 anni di contratto + 6 anni di rinnovo automatico, 12 mesi prima del rinnovo il locatore può comunicare la sua intenzione di non rinnovare purchè la stessa sia motivata . Tale contratto è destinato a immobili per uso aziendale, industriale, commerciale, artigianale, professionale e di magazzino.

  • Contratto ad uso commerciale per uso alberghiero

Minimo 9+9 → 9 anni di contratto + 9 di rinnovo tacito, a meno di preavviso di recesso entro 12 mesi prima della scadenza del nono anno.

  • Cedolare secca

Non è una forma contrattuale ma è una scelta del regime fiscale scelto dal locatore (per il conduttore è del tutto trasparente); in sostanza esercitando tale opzione il locatore intende pagare le imposte (tutte) sulla base di una sola aliquota fissa (oggi è del 21% se il contratto è a canone libero e del 15% sul canone agevolato; ridotta temporaneamente al 10%; su questo punto si invita il cliente a verificare sempre l’aliquota applicata al momento di interesse in quanto appunto tali aliquote potrebbero essere stati modificate). Ovviamente più il reddito del locatore aumenta e più si alzano le aliquote e di conseguenza la cedolare secca diventa sempre più conveniente; peraltro optando per la cedolare secca non si deve più pagare l’imposta di registro annuale ed eventuali variazioni sul contratto come la risoluzione anticipata o la variazione del canone non comportano alcun costo; ne si devono pagare i bolli. Di contro ha lo svantaggio che il canone deve rimanere fisso per tutto la durata contrattuale ovvero non può subire aumenti anche in relazione all’indice ISTAT e le imposte vanno pagate nel corso dello stesso anno; mentre nel regime ordinario le tasse si pagano a consuntivo l’anno successivo

COSA FACCIAMO PER TE

Possiamo fornirti un servizio di consulenza, indicarti le soluzioni migliori che fanno al caso tuo e seguire le tue pratiche burocratiche, esonerandosi di responsabilità e impegni temporali. Nel caso della semplice registrazione di un contratto di locazione, ci occuperemo delle seguenti operazioni:

Servizi base per la registrazione

  • Raccolta della documentazione
  • Eventuale pagamento delle imposte e delle sanzioni qualora ne ricorrano le condizioni
  • Consegna ricevuta dell’Agenzia delle Entrate e fattura per il servizio

Servizi opzionali

  • Cessione fabbricato (nel caso di conduttori extra-comunitari)
  • Voltura TARI
  • Comunicazione Amministratore Condominio
  • Elaborazione del contratto
  • Simulazione delle imposte
  • Cambio del medico
  • Indicarti la forma contrattuale più idonea alle tue esigenze
  • Stipulare una polizza assicurativa a copertura dei rischi
  • APE (Asseverazione Prestazioni Energetica)
  • Dichiarazione Successione
  • Dichiarazione Redditi
  • Idoneità alloggiativa per cittadini extra-comunitari
  • Verifiche urbanistiche e compatibilità con i regolamenti comunali (per le attività commerciali)
  • Correzioni catastali

QUALI INFORMAZIONI SONO NECESSARIE PER REGISTRARE UN CONTRATTO

Per poter essere registrato, un contratto di locazione deve contenere le seguenti informazioni:

  • dati anagrafici dei contraenti e relativi documenti di identità + Codice fiscale
  • dati catastali dell’immobile;
  • durata del contratto;
  • eventuali garanti (da anagrafici), attenzione in tal caso si paga un 0,5% d’imposta
  • canone di locazione ed eventuale cauzione;
  • forma di tassazione prescelta (cedolare secca o regime ordinario);
  • altri aspetti contrattuali
  • Ape (asseverazione prestazione energetica)

Nel caso di contratto a canone agevolato tuttavia bisogna utilizzare il modello di contratto ministeriale che deve essere approvato (asseverato) da un organizzazione territoriale dei piccoli proprietari o degli inquilini (senza questo visto, il contratto non godrebbe dei vantaggi fiscali)

Nel caso di contratto temporaneo

è bene raccogliere anche della documentazione a prova di quanto si va a dichiarare in sede contrattuale (esempio contratto per lavoro stagionale; allegare copia contratto lavoro)

COSA SI RISCHIA SE UN CONTRATTO NON E' REGISTRATO

Un contratto non registrato o che contiene elementi in conflitto con l’ordinamento  giuridico viene considerato nullo ovvero come se non fosse mai stato sottoscritto e di conseguenza ogni azione giuridica perde di efficacia (esempio lo sfratto per morosità). Se invece la registrazione è effettuata in ritardo ovvero oltre i 30 giorni bisogna pagare una sanzione.

Quando bisogna fare ulteriori comunicazioni all’agenzia delle Entrate

Oltre alla prima registrazione, va effettuata all’agenzia delle entrate anche: la risoluzione anticipata del contratto; il subentro (ovvero quando una delle parti cambia per essere per effetto di una cessione dell’immobile); la variazione del canone, al rinnovo. Non va fatta alcuna comunicazione invece nel caso il contratto sia scaduto e non rinnovato

E’ possibile concordare canoni variabili.

Si è possibile contrattualmente stabilire dei valori diversi in relazione ai periodi, questo succede nel caso delle attività commerciali, ove generalmente il locatore si accorda per un importo inferiore nel periodo iniziale del contratto. In tal caso non è necessario fare alcuna comunicazione. Se invece la variazione interviene dopo in tal caso va fatta la comunicazione

CONSIGLI ED AZIONI ACCESSORIE PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE

Prima di sottoscrivere un contratto di locazione va verificato che :

  • i locali siano effettivamente di proprietà di chi si presenta come tale; questo per evitare che si possa pagare delle persone diverse dai legittimi proprietari
  • che le utenze non siano cariche di debiti pregressi, questo per evitare che si possa rimanere al buio o senza gas per un periodo piuttosto lungo se non si vogliono sostenere i costi di accollarsi i debiti pregressi
  • che il regolamento di condominio non ponga dei vincoli che non siano compatibili con la vs. attività professionale e con lo stile di vita (esempio animali domestici)
  • fotografare lo stato dell’immobile prima di farvi l’ingresso e fotografare i contatori di Gas e Luce per rilevare le misure 
  • Dichiarazione successione se non si è provveduto
  • Verificare i costi del condominio
  • Valutare la possibilità di sottoscrivere una polizza assicurativa

Particolare attenzione va fatta nel caso di Extra-Comunitari; devono verificare esattamente la superficie e capire quante persone possono vivere in quell’immobile

Una volta sottoscritto ed aver preso possesso

  • Cessione fabbricato se trattasi di cittadino extra comunitario
  • Voltura utenza TA.RI (Tassa Rifiuti)
  • Eventuale Cambio residenza
  • Voltura utenze

PERCHE' NOI

Non ti diremo di sceglierci perché siamo i migliori al mondo ma, avendo formato un team di professionisti in diversi settori, possiamo assicurarti che siamo in grado di analizzare ogni singola situazione sotto diversi aspetti.

Raramente un’agenzia immobiliare, un avvocato o un commercialista riescono ad avere un quadro d’insieme della problematica da affrontare, non per cattiveria o mancanza di volontà, ma semplicemente perché ogni figura professionale è ovviamente focalizzata sulle proprie specifiche competenze.

Quindi, qual è il reale plus che possiamo offrirti?

Grazie alle nostre competenze, possiamo aiutarti a comprendere e risolvere tutte le più frequenti problematiche burocratiche che ci troviamo ad affrontare ogni giorno, facendoti risparmiare tempo.

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