Esistono diversi tipi di contratto di locazione; essi vengono identificati soprattutto in base alla loro durata ed alla forma fiscale.
Fatte salve le varianti possibili nel rispetto dei minimi previsti dalla legge, i contratti di locazione possono essere i seguenti:
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Contratto a canone libero abitativo
4+4 → 4 anni + altri 4 di rinnovo automatico, a meno che il conduttore non decida di presentare formalmente una disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto motivandola.
NON rientrano in questo tipo di contratto le abitazioni di lusso, le case popolari, gli immobili non destinati ad abitazione (garage, cantine ecc) e quelli adibiti ad usi transitori (come quelli abitativi per gli studenti universitari), la cui durata al massimo può essere di 18 mesi
Altra caratteristica è data dal fatto appunto che il canone è negoziato tra le parti.
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Contratto a canone agevolato (abitativo)
Minimo 3+2 → 3 anni + 2 di rinnovo tacito, salvo presentazione della disdetta entro 3 mesi prima della scadenza del triennio.
Questo tipo di contratto una volta era destinato soltanto per i comuni ad alta densità abitativa; ma da qualche anno è aperto a tutte le località ove sono stati sottoscritti accordi le parti sociali ovvero tra i rappresentanti dei proprietari e quella degli inquilini. Oltre alla durata più breve questo tipo di contratto differisce da quello a canone libero proprio per il fatto che
- il canone non può essere superiore ad un valore che viene determinato sulla base proprio degli accordi di cui sopra
- i termini dell’accordo, ovvero il contratto è sostanzialmente blindato e può essere modificato solo per gli aspetti secondari
- Il contratto per essere valido deve essere asseverato da uno delle associazioni territoriali riconosciute
- la cauzione non può superare i 3 mesi
Questo contratto ha avuto grosse difficoltà ad affermarsi ma negli ultimi anni ha conosciuto un vero boom in quanto i governi che si sono succeduti lo hanno sostenuto con una forte riduzione delle imposte: risparmio sul IRPEF, e sull’IMU; se poi è accompagnata anche dalla scelta della cedolare secca il risparmio è esteso anche all’imposta di bollo e di registro
Si tratta di un contratto che mette d’accordo proprietari e inquilini, poiché riduce notevolmente le imposte al proprietario con il vantaggio di un canone più contenuto per il conduttore; questo produce un duplice effetto; riduzione dei rischi di morosità e di contenziosi legale ed indirettamente ci guadagna anche lo stato, perché riduce il sommerso.
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Contratto ad uso commerciale
Minimo 6+6 → 6 anni di contratto + 6 anni di rinnovo automatico, 12 mesi prima del rinnovo il locatore può comunicare la sua intenzione di non rinnovare purchè la stessa sia motivata . Tale contratto è destinato a immobili per uso aziendale, industriale, commerciale, artigianale, professionale e di magazzino.
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Contratto ad uso commerciale per uso alberghiero
Minimo 9+9 → 9 anni di contratto + 9 di rinnovo tacito, a meno di preavviso di recesso entro 12 mesi prima della scadenza del nono anno.
Non è una forma contrattuale ma è una scelta del regime fiscale scelto dal locatore (per il conduttore è del tutto trasparente); in sostanza esercitando tale opzione il locatore intende pagare le imposte (tutte) sulla base di una sola aliquota fissa (oggi è del 21% se il contratto è a canone libero e del 15% sul canone agevolato; ridotta temporaneamente al 10%; su questo punto si invita il cliente a verificare sempre l’aliquota applicata al momento di interesse in quanto appunto tali aliquote potrebbero essere stati modificate). Ovviamente più il reddito del locatore aumenta e più si alzano le aliquote e di conseguenza la cedolare secca diventa sempre più conveniente; peraltro optando per la cedolare secca non si deve più pagare l’imposta di registro annuale ed eventuali variazioni sul contratto come la risoluzione anticipata o la variazione del canone non comportano alcun costo; ne si devono pagare i bolli. Di contro ha lo svantaggio che il canone deve rimanere fisso per tutto la durata contrattuale ovvero non può subire aumenti anche in relazione all’indice ISTAT e le imposte vanno pagate nel corso dello stesso anno; mentre nel regime ordinario le tasse si pagano a consuntivo l’anno successivo