Il contratto di locazione è un accordo legale tra due parti: il locatore e il conduttore (detto anche locatario o affittuario) nella quale un soggetto (locatore o proprietario ) affitta un immobile ad un altro soggetto (conduttore o affittuario) per uso abitativo o non abitativo. In linea generale Il contratto di locazione contiene

1. i contraenti
2. l’esatta indicazione dell’immobile con relativi dati catastali
3. i tempi di godimento dell’immobile, ovvero l’inizio ed il termine
4. il il canone di locazione e la sua frequenza (mensile, trimestrale) e le modalità di pagameto
5. la cauzione ovvero il numero di affitti che sono trattenuti dal locatore a fronte di eventuali danni che il conduttore può regare al bene
6. la ripartizione delle spese se diverse da quelle previste dalle circolari ministeriali
7. gli obblighi e le condizioni da rispettare da parte dei contraenti

A differenza di un contratto di compravendita il contratto può essere fatto e registrato senza l’intervento di un professionista; tuttavia affidarsi ad un operatore qualificato come BBSPRATICHE può essere un buon investimento sia in termini di tempo risparmiato sia in termini di fare degli errori di cui poi pentirsi amaramente

Premesso che nel caso in cui non ci fosse un canone bisognerebbe parlare del “comodato d’uso” un altro istituto giuridico per le quali ti rimandiamo a specifica sessione; qui di seguito sono riportati tutte le informazioni necessarie (ed indispensabili) perchè un contratto di locazione sia completo:

• Generalità dei contraenti (che possono essere più di 2)
• Data di inizio e scadenza del contratto tenendo in considerazione i vincoli imposti dalla legge
• Dati dell’identificazione dell’immobile ovvero i dati catastali
• Canone locazione annuale e rate (mensili, trimestrali, ecc)
• Cauzione ovvero il controvalore che il conduttore è tenuto a versare al locatore per copertura di eventuali danni
• Obblighi delle parti ad esempio i tempi per il recesso
• Forma fiscale prescelta (esempio cedolare secca, contratto a canone agevolato) dal locatore
• Tipologia ( abitativo, non abitativo, transitorio, ecc)
• La ripartizioni delle spese ordinarie essendo le straordinarie in capo alla proprietà
• L’eventuale autorizzazione al subaffitto
• L’incremento annuale del canone che non dovrebbe mai superare l’indice ISTAT (semprechè non sia scelto la forma del cedolare secca) oppure l’andamento del canone se variabile nel tempo (ade esempio per le attività commerciali è molto diffusa la possibilità che all’avvio del contratto il canone è inferiore)
• Eventuale descrizione dell’arredamento (ad esempio: 1 letto, 6 sedie, 2 divani ecc)
• Accordi diversi purchè non siano in conflitto con la legge

 

 

Esistono diversi tipi di contratto di locazione; essi vengono identificati soprattutto in base alla loro durata ed alla forma fiscale.

Fatte salve le varianti possibili nel rispetto dei minimi previsti dalla legge, i contratti di locazione possono essere i seguenti:

• Contratto a canone libero abitativo 

4+4 → 4 anni + altri 4 di rinnovo automatico, a meno che il conduttore non decida di presentare formalmente una disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto motivandola.
NON rientrano in questo tipo di contratto le abitazioni di lusso, le case popolari, gli immobili non destinati ad abitazione (garage, cantine ecc) e quelli adibiti ad usi transitori (come quelli abitativi per gli studenti universitari), la cui durata al massimo può essere di  18 mesi

Altra caratteristica è data dal fatto appunto che il canone è negoziato tra le parti.

• Contratto a canone  agevolato  (abitativo)    

Minimo 3+2 → 3 anni + 2 di rinnovo tacito, salvo presentazione della disdetta entro 3 mesi prima della scadenza del triennio.

Questo tipo di contratto una volta era destinato soltanto per i comuni ad alta densità abitativa; ma da qualche anno  è aperto a tutte le località ove sono stati sottoscritti accordi le parti sociali ovvero tra i rappresentanti dei proprietari e quella degli inquilini. Oltre alla durata più breve questo tipo di contratto differisce da quello a canone libero proprio per il fatto che

1. il canone non può essere superiore ad un valore che viene determinato sulla base proprio degli accordi di cui sopra
2. i termini dell’accordo, ovvero il contratto è sostanzialmente blindato e può essere modificato solo per gli aspetti secondari
3. Il contratto per essere valido deve essere asseverato da uno delle associazioni territoriali riconosciute
4. la cauzione non può superare i 3 mesi

Questo contratto ha avuto grosse difficoltà ad affermarsi ma negli ultimi anni ha conosciuto un vero boom in quanto i governi che si sono succeduti lo hanno sostenuto con una forte riduzione delle imposte: risparmio sul IRPEF, e sull’IMU; se poi è accompagnata anche dalla scelta della cedolare secca il risparmio è esteso anche all’imposta di bollo e di registro

Si tratta di un contratto che mette d’accordo proprietari e inquilini, poiché riduce notevolmente le imposte al proprietario con il vantaggio di un canone più contenuto per il conduttore; questo produce un duplice effetto; riduzione dei rischi di morosità e di contenziosi legale ed indirettamente ci guadagna anche lo stato, perché riduce il sommerso.

• Contratto ad uso commerciale

Minimo 6+6 → 6 anni di contratto + 6 anni di rinnovo automatico, 12 mesi prima del rinnovo il locatore può comunicare la sua intenzione di non rinnovare purchè la stessa sia motivata . Tale contratto è destinato a immobili per uso aziendale, industriale, commerciale, artigianale, professionale e di magazzino.

• Contratto ad uso commerciale per uso alberghiero

Minimo 9+9 → 9 anni di contratto + 9 di rinnovo tacito, a meno di preavviso di recesso entro 12 mesi prima della scadenza del nono anno.

• Cedolare secca

Non è una forma contrattuale ma è una scelta del regime fiscale scelto dal locatore (per il conduttore è del tutto trasparente); in sostanza esercitando tale opzione il locatore intende pagare le imposte (tutte) sulla base di una sola aliquota fissa (oggi è del 21% se il contratto è a canone libero e del 15% sul canone agevolato; ridotta temporaneamente al 10%; su questo punto si invita il cliente a verificare sempre l’aliquota applicata al momento di interesse in quanto appunto tali aliquote potrebbero essere stati modificate). Ovviamente più il reddito del locatore aumenta e più si alzano le aliquote e di conseguenza la cedolare secca diventa sempre più conveniente; peraltro optando per la cedolare secca non si deve più pagare l’imposta di registro annuale ed eventuali variazioni sul contratto come la risoluzione anticipata o la variazione del canone non comportano alcun costo; ne si devono pagare i bolli. Di contro ha lo svantaggio che il canone deve rimanere fisso per tutto la durata contrattuale ovvero non può subire aumenti anche in relazione all’indice ISTAT e le imposte vanno pagate nel corso dello stesso anno; mentre nel regime ordinario le tasse si pagano a consuntivo l’anno successivo

Possiamo fornirti un servizio di consulenza, indicarti le soluzioni migliori che fanno al caso tuo e seguire le tue pratiche burocratiche, esonerandosi di responsabilità e impegni temporali. Nel caso della semplice registrazione di un contratto di locazione, ci occuperemo delle seguenti operazioni:

Servizi base per la registrazione

• Raccolta della documentazione
• Eventuale pagamento delle imposte e delle sanzioni qualora ne ricorrano le condizioni
• Consegna ricevuta dell’Agenzia delle Entrate e fattura per il servizio
• Ti ricordiamo le scadenze

Servizi opzionali

• Cessione fabbricato (nel caso di conduttori extra-comunitari)
• Voltura TARI
• Comunicazione Amministratore Condominio
• Elaborazione del contratto
• Simulazione delle imposte
• Cambio del medico
• Indicarti la forma contrattuale più idonea alle tue esigenze
• APE (Asseverazione Prestazioni Energetica)
• Dichiarazione Successione
• Dichiarazione Redditi
• Idoneità alloggiativa per cittadini extra-comunitari
• Verifiche urbanistiche e compatibilità con i regolamenti comunali (per le attività commerciali)
• Correzioni catastali

Gestione Immobiliare

Per chi non se la sente di gestire l’immobile oppure si deve assentare per un lungo periodo di tempo, ci prendiamo cura noi di provvedere in tal senso; in questo senso possiamo proporre una forma contrattuale molto interessante che consente di poter togliere dal reddito il costo del servizio ( proposta valida solo per le persone fisiche)

In questo caso ci sono una molteplicità di possibilità a secondo se si è nella posizione del locatore, al quale comunque competono le maggiori responsabilità, o in quella del conduttore; nel complesso gli adempimenti da tener presente riguardano i seguenti ambiti

• Comunicazioni all’agenzia delle Entrate, ma solo se il contratto si chiude prima della sua natura scadenza
• Comunicazioni all’amm. di condominio se presente
• Comunicazioni al comune
• Comunicazioni all’ente che per conto del comune gestisce la TARI (la tassa sui rifiuti che per Roma è l’AMA)
• Comunicazione alle imprese fornitrici del Gas e dell’energia elettrica e degli operatori di telefonia

Ovviamente in tutti questi casi BBSPRATICHE può rappresentare un qualificato supporto su cosa fare e come procedere caso per caso. Si ricorda inoltre che i termini per le comunicazioni all’Agenzia delle Entrate sono 30 giorni.

a) locazione è finita ,indipendentemente se si tratta della prima o della seconda scadenza, in tal caso non devi far nulla rispetto all’agenzia delle Entrate; invece ci sono degli adempimenti da fare per quanto concerne l’amm. di condominio, la Tassa sulla nettezza urbana, e le utenze domestiche ma ovviamente dipende da cosa succede all’immobile. Se si affitta in concomitanza dell’uscita dell’inquilino i passaggi sono diretti; se invece non si affitta direttamente all’ora bisognerà procedere a comunicazioni parziali; ovvero il proprietario deve re-iscriversi per la TARI, deve comunicare all’amm. condominio l’evento; per le utenze se erano intestate all’inquilino sarebbe bene che si facesse dare le ultime bollette pagate prima di restituire eventuali cauzioni, questo per evitare che i fornitori di luce e gas possano sollevare questioni su eventuali insoluti e creare problemi al nuovo. Sarebbe bene che se non c’è continuità tra inquilini di chiudere il vecchio contratto; se invece le utenze sono intestate al proprietario unica cosa accertarsi del pagamento e nel caso dei vecchi contatori se ci sono differenze rilevanti tra la lettura del contatore e quello fatturato.

b) La locazione continua. In tal caso bisogna fare la comunicazione di proroga all’agenzia delle Entrate

c) La locazione continua ma si tratterebbe del terzo rinnovo; in tal caso sul piano fiscale non ci sono problemi a rinnovare anche se scaduto, tuttavia questa soluzione presenta dei rischi sul piano giuridico che non vale la pena correre: quindi si consiglia di rifare di nuovo il contratto e registrarlo

d) La locazione continua ma si vorrebbero apportare delle modifiche contrattuali. Alcune modifiche sono ammesse senza rifare il contratto; come ad esempio nel caso di subentro o cessione; o nel caso di una riduzione; in questi casi è necessario comunque effettuare una comunicazione. Nel caso di cessione-subentro bisogna avere le stesse accortenze trattate nel caso a) per quanto attiene la TARI e le utenze e l’amministratore di condominio

e) La locazione è finita prima della scadenza, nel frattempo ne è iniziata una nuova ma non è stata fatta alcuna comunicazione. In tal caso va prima chiuso il contratto precedente e va riaperto quello nuovo contratto, nulla di complicato ma si tratta ovviamente di due passaggi formali che devono essere fatti e vanno pagate le sanzioni comprensivde di interessi

Nel caso specifico nel caso di continuazione o variazione del contratto si prenda visione di quanto previsto per il locatore; nel caso invece di locazione finita è opportuno

a) UTENZE

chiudere il contratto con le utenze Gas e Energia Elettrica se sono intestate salvo diversi accordi con il proprietario; fare foto dei contatori delle utenze compresa quella dell’acqua prima di andar via. Per quanto concerne la telefonia se si ha un contratto di fornitura di una linea fissa, solitamente quella linea è “trasportabile” nella nuova sede; ma verificare con il proprio fornitore altrimenti chiudere il rapporto. Eventuali altri utenze specifiche con per gli operatori professionali i contratti per il ritiro dei rifiuti speciali.

b) TARI

comunicare al gestore della TARI (a roma l’AMA) la cessazione dell’utenza presso quell’indirizzo, ed eventualmente aprire un altra utenza presso il nuovo indirizzo se nello stesso comune.; nulla deve essere fatto nei confronti della agenzia delle Entrate

c) Comune 

comunicare il cambio di residenza al comune  per gli immobili ad uso abitativo ricordandosi che  si cambia il comune di residenza sarà il comune di destinazione che comunicherà l’avvenuto cambio a quello di partenza;

 

Nel caso di immobili ad uso non abitativo per quanto concerne le UTENZE e la TARI si può procedere come se fosse un abitazione; per quanto concerne il comune e l’Agenzia delle Entrate le cose si complicano e non di poco a secondo dei casi ( cambio di sede legale o di un unità operativa; società o un associazione, nel locale è esercita un attività commerciale che prevede la SCIA; è iscritto alla camera di commercio o ad un altro registro nazionale? Insomma in realtà il contratto di locazione in quanto tale non presenta particolari criticità ma è tutto quello che c’è intorno che può fare la differenza. In questo caso se non si hanno le competenze o il tempo per esaminare tutti gli aspetti è altamente consigliabile non fare da soli ma rivolgersi ad operatori qualificati e possibilmente farlo prima di prendere il locale e non dopo come spesso accade

La locazione prevede una serie di imposte; qui di seguito si cerca di dare un quadro quanto più esaustivo possibile; anche se non possiamo affrontare i singoli provvedimenti, ma solo quelli più rappresentativi senza scendere nei dettagli. Vediamo quali:

Imposta di bollo 

L’imposta prevede un costo di € 16,00 ogni 100 righe o 4 pagine di contratto per ogni copia registrata; i contratti a cedolare secca sono esentati da tale imposta; tale imposta è carico di entrambi i soggetti che rispondono in solido tra di loro

Imposta di registro

Pari al 2% del canone per tutta la durata contrattuale; tuttavia è possibile rateizzare gli importi pagando annualmente alla scadenza annuale, qualora se si pagasse l’intero importo ed il contratto si chiude prima della sua naturale scadenza si può richiedere il rimborso. L’imposta di registro prevede un imposta minima di € 67,00, ad eccezione dei contratti a cedolare secca che sono esentati; tale imposta è carico di entrambi i soggetti che rispondono in solido tra di loro

IMU.

E’ la tassa applicata dai comuni sul possesso del bene o meglio sul diritto reale (quindi non la paga il conduttore); si paga annualmente sulla base del valore catastale dell’immobile e sulla durata del possesso in due rate semestrali; sono previste delle agevolazioni in funzione di una serie di condizioni ad esempio se si tratta di un immobile ad uso abitativo dato ai figli o se dato a canone agevolato o se l’immobile presenta particolari situazioni (inagibile, storico-artisitico, ecc)

Tassa sul reddito

Essa viene pagata sulla base della dichiarazione dei redditi dell’impresa o della persona fisica che percepisce l’affitto e di conseguenza non è possibile definire un aliquota ma dipende appunto dalla situazione del singolo soggetto. Nel caso di immobili ad uso abitativo tuttavia lo stato, oramai da molti anni, mette a disposizione un istituto chiamato cedolare secca che consente di pagare una sorta di imposta unica fissa sul canone che comprende anche l’imposta di bollo, quella di registro, quella comunale e quella regionale. Tale imposta è fissata al 21% nel caso di canone libero e del 10% nel caso di canoni concordati-agevolati

Tassa sul reddito in caso di immobile  non utilizzato 

Può capitare che per diverse ragioni la proprietà non vuole o non può affittare l’immobile, magari perchè ha chiuso un contratto e non ha ancora trovato il nuovo conduttore, oppure per scelta ad esempio nel caso in cui l’immobile si trovi in un altra località  come le seconde case. In questo caso l’immobile è definito come “messo a disposizione” e l’attuale normativa fiscale non tassa direttamente il bene  ma attribusce al bene un valore di reddito (virtuale ), sulla base della rendita catastale che va ad aggiungersi al reddito della proprietà facendo in sostanza alzare l’imponibile. Peraltro nel caso di immobili ad uso abitativo il valore del reddito viene incrementato del 30%

TARI

E’ la tassa sulla nettezza urbana che paga il conduttore e si paga sulla base della superfice e del numero di abitanti per i contratti ad uso abitativo, e per l’effettivo tempo di utilizzo dell’immobile;  per le attività invece la TARI si basa sul tipo di attività e sulla superfice. Anche in questo caso esistono delle agevolazioni per situazioni particolari come i soggetti a basso reddito, ecc

Prima di sottoscrivere un contratto di locazione va verificato che :

• i locali siano effettivamente di proprietà di chi si presenta come tale; questo per evitare che si possa pagare delle persone diverse dai legittimi proprietari

• che le utenze non siano cariche di debiti pregressi, questo per evitare che si possa rimanere al buio o senza gas per un periodo piuttosto lungo se non si vogliono sostenere i costi di accollarsi i debiti pregressi

• che il regolamento di condominio non ponga dei vincoli che non siano compatibili con la vs. attività professionale e con lo stile di vita (esempio animali domestici)

• fotografare lo stato dell’immobile prima di farvi l’ingresso e fotografare i contatori di Gas e Luce per rilevare le misure 

• Dichiarazione successione se non si è provveduto

• Verificare i costi del condominio
• Valutare la possibilità di sottoscrivere una polizza assicurativa

Particolare attenzione va fatta nel caso di Extra-Comunitari; devono verificare esattamente la superficie e capire quante persone possono vivere in quell’immobile

Una volta sottoscritto ed aver preso possesso

• Cessione fabbricato se trattasi di cittadino extra comunitario
• Voltura utenza TA.RI (Tassa Rifiuti)
• Eventuale Cambio residenza
• Voltura utenze