Possedere immobili è sempre stato una vera passione per gli italiani tanto che siamo il paese al mondo con il più alto tasso di proprietari di immobili in mano a singoli cittadini (si dice che circa 80% della popolazione attiva possiede almeno un immobile); tuttavia gestire un immobile nella quale si ha la residenza è già oneroso figuriamoci quelli destinati ad altri usi. In questo contesto s’inserisce il servizio di gestione immobiliare di BBSPRATICHE; il quale ha lo scopo di alleggerire la proprietà da una serie di problematiche ed adempimenti nel caso voglia gestire al meglio il proprio patrimonio immobiliare.
Quali sono i vantaggi di affidarsi ad un terzo per la gestione
Il cliente delega il fornitore del servizio di gestione ad operare per proprio conto nei limiti indicati dal contratto stesso; ovvero il cliente può definire i livelli di servizio attesi e sulla base di questo l’incaricato eserciterà il mandato:
- Business Plan, nella quale valutare “scientificamente” pro e contro delle diverse forme di investimento e il relativo rendimento considerando anche le proprie aspettative e le proprie necessità nel breve e nel lungo termine
- Aspetti amministrativi (registrazioni contratti, pagamento delle imposte locali come la TARI, comunicazioni Questura, amm. condomonio..)
- Piccola manutenzione ordinaria infatti mentre è facile trovare ditte che fanno lavori di un certo peso è spesso difficile trovare persone disposte a fare piccoli lavoretti ovvero interventi tesi a ripristinare il funzionamento anche sul piano estetico di una parte della case (riparazione di una serranda, di una porta, di un mobile, di un rubinetto; la ripittura di qualche parete, attappare un buco,. ecc)
- Mitigazione del Rischio. Ogni attività comporta dei rischi ed anche la locazione non è esente dal rischio: l’inquilino che non ti paga, guasti, furti, ecc; il rischio non si azzera ma si può ridurre.
- Locazione turistica le comunicazioni di inizio attività da effettuare agli enti preposti, le registrazioni e trasmissioni da effettuare per conto della Questura e del Comune,il pagamento della tassa di soggiorno, la pubblicazione/pubblicità sui portali digitali. la gestione degli accessi all’immobile (check in -Check Out), la pulizia dei locali e delle vettovaglie, l’integrazione dei prodotti d’uso base (saponi, carta igenica, ecc), Eventuali problematiche che gli ospiti dovessero incontrare nel soggiorno
Mettere a reddito o lasciare l'immobile a disposizione
Escludendo le seconde case a disposizione della proprietà per il tempo libero, oramai sono veramente pochi coloro che si possono permettere di non mettere a reddito un immobile; infatti i costi di gestione e le tasse sono tali che tenere un immobile libero a disposizione sarebbe un pessimo affare, se non addirittura un vero e proprio collasso economico se il soggetto non disponesse di risorse adeguate. Fatta questa importante premessa in realtà per poter rispondere alla domanda ” mettere a reddito o lasciarla a disposizione”, è necessario prim rispondere ad un altra domanda: cosa mi aspetto da quell’immobile nel breve termine, nel medio e nel lungo termine. Qui di seguito alcune delle infinite risposte possibili:
- E’ un investimento quindi faccio un analisi prettamente finanziaria rispetto agli altri investimenti disponibili ovvero faccio un semplice ragionamento di convenienza
- Salvo eventi eccezionali penso di tenerlo perchè sono particolarmente legato da ricordi familiari
- Entro due-tre anni penso venderlo perchè mi voglio comprare la casa al mare
- Tra un paio d’anni si sposa mia figlia e dovrà andarci ad abitare
- A breve mi trasferirò in quella casa perchè lascio l’attuale a mio figlio
- Mi sto separando e sicuramente mi servirà
- Dovrò assentarmi per un periodo piuttosto lungo
Quindi in sostanza la strategia da usare è strettamente connessa ai nostri bisogni futuri; perchè sono proprio questi quelli che condizionano le scelte; se ad esempio penso di aver bisogno di soldi entro un anno è chiaro che affittarlo in maniera tradizionale non è una buona scelta
Quali opzioni esistono per mettere a reddito un immobile
Due sono le possibilità di guadagno con un immobile:
Capital Gain
Ovvero guadagnare dalla differenza tra l’acquisto e la vendita. Questo sistema tuttavia sicuramente è fortemente limitato dalla tassazione delle transizioni immobiliari, infatti tra costi notarili, imposta di bollo, catastale e di registro, volano migliaia di euro ad ogni singola transazione indipendentemente dal guadagno effettivamente realizzato; essendo questi costi non detraibili fiscalmente per le persone fisiche questo sistema trova una sua logica solo se esercitato come business da un impresa specializzata anche per il rischio elevato che caratterizza una simile attività
Affittare
Esistono tante forme di affitto di un immobile ad uso abitativo: ad uso turistico, transitorio, locazione tradizionale; comodato che poi non è un affitto ma sotto certi aspetti può essere visto come una sorta di affitto mascherato (motiveremo in seguito questo aspetto). La locazione rappresenta un ottimo strumento per ottenere un reddito senza disfarsi dell’immobile, ma ha delle complessità gestionali non proprio trascurabili e che meritano la giusta attenzione
Mix
Ovviamente i due sistemi non si autoescludono, anzi nel passato è stato proprio il modello più efficace e più utilizzato
Perchè il comodato è una forma di affitto "mascherato"
Il comodato è un istituto che prevede la gratuità tuttavia a carico del comodatario, ovvero colui che riceve il bene, possono essere imputati i costi di gestione. In sostanza il fatto che colui che usa il bene deve sostenerne i costi per il mantenimento è come il proprietario percepisse un reddito esentasse, anche se probabilmente di modesta entità. Si ricorda tuttavia che l’IMU rimane in carico alla proprietà dell’immobile
Quali sono le maggiori criticità legate alla locazione
Una volta definiti gli obiettivi futuri qualora si optasse per la locazione va scelta la forma e tutto questo va ovviamente pesato con la propria reale disponibilità di tempo, con le proprie capacità di fare e comprendere determinate problematiche ma soprattutto la motivazione ad interessarsi della cosa; infatti a prescindere dalla forma scelta, la locazione richiede comunque un impegno non trascurabile; per questo motivo può essere un ottima soluzione quella di affidarsi ad uno specialista come BBSPRATICHE
Quando affidare il proprio immobile ad uno specialista quale BBSPRATICHE
Diverse sono le circostanze:
- non si ha tempo da dedicare
- non si hanno le giuste competenze per seguire i contratti
- non si vogliono avere preoccupazioni
- si è spesso in viaggio
- l’immobile è sito lontano dalla propria residenza abituale
- I’immobile è di proprietà di diverse persone che hanno difficoltà ad organizzarsi
- l’immobile per essere locato ha bisogno di spese (mobili, manutenzione, ecc)
In tutte queste occasioni anche per un tempo limitato può essere un’ottima soluzione quella di affidarsi a BBSPRATICHE
Quali forme contrattuali sono previste
a) il proprietario affitta direttamente e a noi paga una percentuale in relazione ai servizi richiesti;
Vantaggio: Possibilità di modellare il servizio in base alle proprie esigenze
Svantaggio: i costi del nostro servizio non sono detraibili se il proprietario è una persona fisica
b) il proprietario affitta direttamente ma è il conduttore che paga il servizio.
Vantaggio Locazione Tradizionale : Possibilità di modellare il servizio in base alle proprie esigenze; il cliente paga le tasse sul reddito effettivamente prodotto
Svantaggio locazione tradizionale: se il conduttore dovesse rinunciare al servizio di gestione immobiliare, il cliente dovrà occuparsi del lavoro che avrebbe dovuto svolgere BBSPRATICHE con un canone però più basso di quello teorico.